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新老新会计准则对房地产开发商的所得税申请又有何危害?

作者:英亚体育app官方 发布日期:2021-05-19 【 字号:  
本文摘要:英亚体育app官方,英亚体育app官网,申报略2020年季度申报和本年度申报:2020年2月,新项目具体交货,公司所得税合乎完工确定标准,财务会计上确认收入,并结转成本季度申报:预缴增值税测算新项目本年总计额度主营业务收入22000主营业务成本18000资产总额4000加:特殊业务流程测算的应缴税收入额具体销售毛利3 4-5-6-7-8\依照上一缴税本年度应缴税收入额平均额明确的应缴税收入额4000征收率25%%应缴所得税额9×101000年度申报:A105010视同销售和房地产开发公司特殊业务流程纳税调整统计表21三、房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额22-26-3000-300022一房地产开发商市场销售未完工开发产品特殊业务流程测算的纳税调整额24-25231.市场销售未完工商品的收益*、土增26二房地产开发商市场销售的未完工商品转完工商品特殊业务流程测算的纳税调整额28-2930003000271.市场销售未完工商品转完工商品确定的营业收入20000*、土增A105000纳税调整新项目统计表行次新项目账载额度税款额度调增额度调增额度12341一、收益类调节新项目2 3 4 5 6 7 8 10 11**11九别的12二、扣减类调节新项目13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29**29十六别的35四、独特事宜调节新项目36 37 38 39 40**39四房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额填好A105010*-3000300043累计1 12 30 35 41 42**3000A100000我国公司所得税本年度缴税申报表A类行次新项目额度1一、主营业务收入填好A101010\101020\103000220002减:主营业务成本填好A102010\102020\1030001800013三、资产总额10 11-12400015加:纳税调整增加额填好A10500016减:纳税调整降低额填好A105000300019四、纳税调整后个人所得13-14 15-16-17 18100023五、应缴税收入额19-20-21-22100024征收率25%%六、应缴所得税额23×2425031八、具体应缴所得税额28 29-3025032减:本年总计具体已预缴税款的所得税额100033九、本年需补退所得税额31-32-750根据对之上状况的剖析,能够看得出:针对房地产开发商来讲,不论是挑选选用新的新会计准则或是旧的新会计准则,针对新项目整体的所得税额沒有危害,但因为季度申报须依据公司的营业利润开展测算,不一样的挑选很有可能会导致各期预缴税款所得税额的转变。

国家财政部于2017年7月19日公布了有关修定下发公司企业会计准则第14号——收益的通告,依据通告规定“在海内外另外发售的公司及其在海外上市并选用国际性财务报表规则或公司企业会计准则定编财务报告的公司,自2018年1月1日起实施;别的地区上市企业,自2020年1月1日起实施;实行公司企业会计准则的未上市公司,自2021年1月1日起实施。另外,容许公司提早实行。

依照新的新会计准则要求:达到以下标准之一的,归属于在某一时段内执行履行合同责任;不然,归属于在某一时点执行履行合同责任:一顾客在公司履行合同的另外即获得并耗费公司履行合同所产生的经济发展权益。二顾客可以操纵公司履行合同全过程中新建的产品。

所得税

三公司履行合同全过程中所产出率的产品具备不可替代主要用途,且该公司在全部合同书期内内有权利就总计迄今顺利完成的履行合同一部分扣除账款。针对房地产开发商来讲:选用新收入准则的危害主要是一部分开发设计项目收入准则标准由原先的交货物业管理使用权特殊时段一次性确认收入,改成评定为某一时段内执行履行合同责任的房地产业项目选用依照履行合同进展确认收入。依据公布材料表明,碧桂圆控投有限责任公司个股编号:2007.hk已经在2017年1月1日起首先选用新的新会计准则,万科地产A股票编号000002从2018年1月1日起逐渐实行。

而中粮地产个股编号000031、保利地产个股编号600048等好几家中国上市企业仍在选用旧的新会计准则。而从房地产开发商的所得税申请而言,依据国税发〔2009〕31号文第九条要求:公司市场销售未完工开发产品获得的收益,先要按预估记税利润率分季或月测算出预估毛利额,记入本期应缴税所得额。开发产品完工后,公司应立即清算其记税成本费并测算先前营业收入的具体毛利额,另外将其具体毛利额两者之间相匹配的预估毛利额中间的差值,记入本年度公司本项目与别的项目分类汇总的应缴税所得额。

即在项目未完工以前,应依照预估毛利率来预缴税款申请和本年度申请。在项目完工当初的年度汇算清缴时,依据项目完成的具体毛利率再对其他应付款早已预估的毛利率中间的差值开展调节。

纳税调整

那麼新老新会计准则对房地产开发商的所得税申请又有何危害?是否会导致房地产开发商的反复交税和多交税?下边融合18版公司所得税一季度申报单和17版公司所得税本年度申报单对于此事作一简略剖析表明:状况一:假定A房产公司从2018年1月1日实行新收入准则。A项目,2018年10月获得预售许可证,本期预购收益两亿,2018年按履行合同进展确认收入0.8亿,成本费0.六亿。2019年未产生预购收益,总计按履行合同进展确认收入1.五亿,成本费1.两亿;2020年2月拿房。确定的实际工资2.两亿元,记税成本费1.八万元,具体毛利率0.4亿元。

本地所得税预估利润率15%,不考虑到土增税、城建税等税收及有关花费。2018年一季度申请与本年度申请:一季度申请时,本期销售毛利0.两亿;按预购款两亿的15%,测算出特殊业务流程测算的应缴税所得额0.三亿,具体销售毛利0.五亿,申请交纳所得税1250万余元。

业务流程

本年度扣缴申请,因有关收益不符所得税收入准则标准,应调增应纳税额个人所得0.两亿,按三千万所得额申请,出口退税五百万元。一、2018年一季度申请:预缴增值税测算项目本年总计额度主营业务收入8000主营业务成本6000资产总额2000加:特殊业务流程测算的应缴税所得额3000具体销售毛利3 4-5-6-7-8\依照上一缴税本年度应缴税所得额平均额明确的应缴税所得额5000征收率25%%应缴所得税额9×1012502018年度扣缴申请:A105010视同销售和房地产开发公司特殊业务流程纳税调整统计表21三、房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额22-263000300022一房地产开发商市场销售未完工开发产品特殊业务流程测算的纳税调整额24-2530003000231.市场销售未完工商品的收益20000*、土增26二房地产开发商市场销售的未完工商品转完工商品特殊业务流程测算的纳税调整额28-29271.市场销售未完工商品转完工商品确定的营业收入*、土增A105000纳税调整项目统计表行次项目账载额度税款额度调增额度调增额度12341一、收益类调节项目2 3 4 5 6 7 8 10 11**800011九别的80000800012二、扣减类调节项目13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29**600029十六别的60000600035四、独特事宜调节项目36 37 38 39 40**300039四房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额填好A105010*3000300043累计1 12 30 35 41 42**90008000A100000我国公司所得税本年度所得税申报表A类行次项目额度1一、主营业务收入填好A101010\101020\10300080002减:主营业务成本填好A102010\102020\103000600013三、资产总额10 11-12200015加:纳税调整增加额填好A105000900016减:纳税调整降低额填好A105000800019四、纳税调整后个人所得13-14 15-16-17 18300023五、应缴税所得额19-20-21-22300024征收率25%%六、应缴所得税额23×2475031八、具体应缴所得税额28 29-3075032减:本年总计具体已预缴税款的所得税额125033九、本年需补退所得税额31-32-5002019年一季度申请与本年度申请:项目总计按履行合同进展确认收入1.五亿,成本费1.两亿,2018年已确定盈利0.两亿,19年确定盈利0.一亿,则一季度申请时,本期盈利0.一亿,应缴所得税250万。本年度扣缴申请时,因有关收益不符所得税收入准则标准,应予以调节。

一季度申请:预缴增值税测算项目本年总计额度主营业务收入7000主营业务成本6000资产总额1000加:特殊业务流程测算的应缴税所得额具体销售毛利3 4-5-6-7-8\依照上一缴税本年度应缴税所得额平均额明确的应缴税所得额1000征收率25%%应缴所得税额9×10250本年度申请:A105000纳税调整项目统计表行次项目账载额度税款额度调增额度调增额度12341一、收益类调节项目2 3 4 5 6 7 8 10 11**700011九别的70000700012二、扣减类调节项目13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29**600029十六别的60000600035四、独特事宜调节项目36 37 38 39 40**39四房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额填好A105010*43累计1 12 30 35 41 42**60007000A100000我国公司所得税本年度所得税申报表A类行次项目额度1一、主营业务收入填好A101010\101020\10300070002减:主营业务成本填好A102010\102020\103000600013三、资产总额10 11-12100015加:纳税调整增加额填好A105000600016减:纳税调整降低额填好A105000700019四、纳税调整后个人所得13-14 15-16-17 18023五、应缴税所得额19-20-21-22024征收率25%%六、应缴所得税额23×24031八、具体应缴所得税额28 29-30032减:本年总计具体已预缴税款的所得税额25033九、本年需补退所得税额31-32-2502020年一季度申请和本年度申请:2020年2月,项目具体交货,具体产生全年收入2.两亿,固定成本1.8亿。公司所得税合乎完工确定标准。一季度申请:预缴增值税测算项目本年总计额度主营业务收入7000主营业务成本6000资产总额1000加:特殊业务流程测算的应缴税所得额具体销售毛利3 4-5-6-7-8\依照上一缴税本年度应缴税所得额平均额明确的应缴税所得额1000征收率25%%应缴所得税额9×10250本年度申请:A105010视同销售和房地产开发公司特殊业务流程纳税调整统计表21三、房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额22-26-3000-300022一房地产开发商市场销售未完工开发产品特殊业务流程测算的纳税调整额24-25231.市场销售未完工商品的收益*、土增26二房地产开发商市场销售的未完工商品转完工商品特殊业务流程测算的纳税调整额28-29271.市场销售未完工商品转完工商品确定的营业收入20000*、土增A105000纳税调整项目统计表行次项目账载额度税款额度调增额度调增额度12341一、收益类调节项目2 3 4 5 6 7 8 10 11**1500011九别的7000220001500012二、扣减类调节项目13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29**1200029十六别的6000180001200035四、独特事宜调节项目36 37 38 39 40**39四房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额填好A105010*-3000300043累计1 12 30 35 41 42**1500015000A100000我国公司所得税本年度所得税申报表A类行次项目额度1一、主营业务收入填好A101010\101020\10300070002减:主营业务成本填好A102010\102020\103000600013三、资产总额10 11-12100015加:纳税调整增加额填好A1050001500016减:纳税调整降低额填好A1050001500019四、纳税调整后个人所得13-14 15-16-17 18100023五、应缴税所得额19-20-21-22100024征收率25%%六、应缴所得税额23×2425031八、具体应缴所得税额28 29-3025032减:本年总计具体已预缴税款的所得税额25033九、本年需补退所得税额31-320状况二:假定B房产公司2018年1月1日仍实行旧新会计准则,其他状况同状况一。

2018年一季度申请与本年度申请:一季度申请时,按预购款两亿的15%,测算出特殊业务流程测算的应缴税所得额0.三亿,应缴所得税750万余元。本年度扣缴申请,无退缴税。

所得税

一季度申请:预缴增值税测算项目本年总计额度主营业务收入主营业务成本资产总额加:特殊业务流程测算的应缴税所得额3000具体销售毛利3 4-5-6-7-8\依照上一缴税本年度应缴税所得额平均额明确的应缴税所得额3000征收率25%%应缴所得税额9×10750本年度申请:A105010视同销售和房地产开发公司特殊业务流程纳税调整统计表21三、房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额22-263000300022一房地产开发商市场销售未完工开发产品特殊业务流程测算的纳税调整额24-2530003000231.市场销售未完工商品的收益20000*、土增26二房地产开发商市场销售的未完工商品转完工商品特殊业务流程测算的纳税调整额28-29271.市场销售未完工商品转完工商品确定的营业收入*、土增A105000纳税调整项目统计表行次项目账载额度税款额度调增额度调增额度12341一、收益类调节项目2 3 4 5 6 7 8 10 11**11九别的12二、扣减类调节项目13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29**29十六别的35四、独特事宜调节项目36 37 38 39 40**39四房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额填好A105010*3000300043累计1 12 30 35 41 42**3000A100000我国公司所得税本年度所得税申报表A类行次项目额度1一、主营业务收入填好A101010\101020\1030002减:主营业务成本填好A102010\102020\10300013三、资产总额10 11-1215加:纳税调整增加额填好A105000300016减:纳税调整降低额填好A10500019四、纳税调整后个人所得13-14 15-16-17 1823五、应缴税所得额19-20-21-22300024征收率25%%六、应缴所得税额23×2475031八、具体应缴所得税额28 29-3075032减:本年总计具体已预缴税款的所得税额75033九、本年需补退所得税额31-322019年一季度申请与本年度申请:因2019年项目未完工,未交货。未产生应收收益,季度申报无收益,本年度申报无调节。申报略2020年季度申报和本年度申报:2020年2月,新项目具体交货,公司所得税合乎完工确定标准,财务会计上确认收入,并结转成本季度申报:预缴增值税测算新项目本年总计额度主营业务收入22000主营业务成本18000资产总额4000加:特殊业务流程测算的应缴税收入额具体销售毛利3 4-5-6-7-8\依照上一缴税本年度应缴税收入额平均额明确的应缴税收入额4000征收率25%%应缴所得税额9×101000年度申报:A105010视同销售和房地产开发公司特殊业务流程纳税调整统计表21三、房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额22-26-3000-300022一房地产开发商市场销售未完工开发产品特殊业务流程测算的纳税调整额24-25231.市场销售未完工商品的收益*、土增26二房地产开发商市场销售的未完工商品转完工商品特殊业务流程测算的纳税调整额28-2930003000271.市场销售未完工商品转完工商品确定的营业收入20000*、土增A105000纳税调整新项目统计表行次新项目账载额度税款额度调增额度调增额度12341一、收益类调节新项目2 3 4 5 6 7 8 10 11**11九别的12二、扣减类调节新项目13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29**29十六别的35四、独特事宜调节新项目36 37 38 39 40**39四房地产开发公司特殊业务流程测算的纳税调整额填好A105010*-3000300043累计1 12 30 35 41 42**3000A100000我国公司所得税本年度缴税申报表A类行次新项目额度1一、主营业务收入填好A101010\101020\103000220002减:主营业务成本填好A102010\102020\1030001800013三、资产总额10 11-12400015加:纳税调整增加额填好A10500016减:纳税调整降低额填好A105000300019四、纳税调整后个人所得13-14 15-16-17 18100023五、应缴税收入额19-20-21-22100024征收率25%%六、应缴所得税额23×2425031八、具体应缴所得税额28 29-3025032减:本年总计具体已预缴税款的所得税额100033九、本年需补退所得税额31-32-750根据对之上状况的剖析,能够看得出:针对房地产开发商来讲,不论是挑选选用新的新会计准则或是旧的新会计准则,针对新项目整体的所得税额沒有危害,但因为季度申报须依据公司的营业利润开展测算,不一样的挑选很有可能会导致各期预缴税款所得税额的转变。

另外因为18版公司所得税季度申报表,在对主表第4行“特殊业务流程测算的应缴税收入额”表明中做出了约束性要求:行内填写额度不可低于上一期申报额度。季度申报时不可调增预估毛利额,而只有在年度报告时调增。很有可能导致季度多缴所得税,提升资金占用费成本费。充分考虑“税款中性化”的标准,即同样的业务流程不可以由于财务会计解决方式的不一样而导致负税的差别,提议质监总局在所得税季度申报中提升有关财务会计差别调节栏次。


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